פסק-דין בתיק עש"א 16103-02-10

פתח דבר

מונח בפני ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בפתח תקוה , על הכרעת שמאי מכריע, אשר ניתנה ביום 11.9.09 על ידי השמאי ד"ר גד נתן (להלן- השמאי המכריע) בנוגע למקרקעין שבשכונת אם המושבות בפתח תקווה (להלן - המקרקעין), שהמשיב היה בעל זכויות בהם.

טענות המערערת

ביום 30.6.07 נכנסה לתוקף תכנית איחוד וחלוקה פת/18/2003, החלה על המקרקעין (להלן - התכנית המשביחה). קודם לכן היה ייעודם התכנוני של המקרקעין לשימוש חקלאי.

ביום 15.10.08 נכרת הסכם ולפיו מכר המשיב מרבית זכויותיו במקרקעין לאחרים. בעקבות כך נשלחה למשיב שומת היטל השבחה, שהוכנה על ידי שמאי מטעם המערערת, כאשר בשומה זו נקבע, כי ההשבחה בגין התכנית המשביחה עומדת על סך של 1,585,405$. המשיב הגיש שומה נגדית, ובה נקבע, כי אם יילקחו בחשבון המבנים הקיימים במקרקעין, אין כל השבחה עקב התכנית המשביחה. לנוכח המסקנות השונות פנו הצדדים לשמאי המכריע.

בשומה שהגיש השמאי המכריע הוא לקח בחשבון את המבנים, שהיו קיימים בחלקת המקור בטרם כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה, ואשר היו מבנים לא חוקיים, לטענת המערערת. על כך מלינה המערערת.

טענות המשיב

המשיב רכש את הזכויות במקרקעין בשנת 1991. במשך עשרות שנים נעשה במקרקעין שימוש לתעשייה, למרות שייעודם התכנוני היה לשימוש חקלאי. המשיב החל להפעיל במבנה במקרקעין מסגריה. לשם כך פנה המשיב לעיריית פתח תקוה (להלן - העיריה) וקיבל טופס 4 וחיבור לחשמל. בשנת 1999 שיפץ המשיב מבנה, שהיה קיים כבר במקרקעין, והפך אותו לעסק לייבוא ושיווק נעלים.

במהלך יוני 1999 הגיע המשיב לסיכום עם המערערת, לפיו יזיז את המבנה ששיפץ על חשבונו, ובתמורה יקבל היתר לשימוש חורג למשך 10 שנים לשימוש מסחרי במבנה מסחרי בשטח של 2,500 מ"ר. בהסתמך על הבטחה זו סגר המשיב את עסקיו במקרקעין, והגיש בקשה לשימוש חורג. בשל מחדלי המערערת התעכב הטיפול בעניין, והמשיב נאלץ להשכיר את המבנה במחירים מופחתים.

בשנת 2005 קיבל המשיב היתר זמני לניהול עסק במקרקעין למשך שנה. תוקפו של ההיתר פג, ואז החלו להתנהל נגד המשיב הליכים פליליים בגין המבנה שהיה בנוי במקרקעין.

דיון והכרעה

המשיב טוען, כי אין מדובר במקרה דנן בשאלה משפטית, שעליה ניתן לערער, אלא בהכרעה שמאית של השמאי המכריע, ובעניין זה אין בית המשפט רשאי להתערב. נראה כי דין טענה זו להידחות.

בספרו של המלומד הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה, תל-אביב תשנ"ז-1996, עמ' 558, נאמר:

"לדעתנו, יש לאמץ את הגישה המרחיבה את סמכות בית משפט השלום בדונו בערעור, ולהכליל בו כל נושא, אשר אינו כרוך בקביעת ערכי השוק של המקרקעין, ובקביעת עובדות אחרות, שאינן מצריכות הסקת מסקנות, יישום דין או תפישה מופשטת אחרת".

כן ראה הדברים שנאמרו בהמ'(כפ"ס)1085/09, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דרום השרון נ' לוין (לא פורסם), שם נאמר:

"אין כל ספק כי 'עקרונות השומה' אותם קבע השמאי המכריע הינן 'נקודות משפטיות' שניתן לערער עליהן ..."

במקרה דנן הערעור אינו נסוב על השומה העצמה, ועל מסקנותיו של השמאי המכריע בנוגע לגובה ההשבחה. הערעור נסוב על הנתונים אותם הציב השמאי המכריע כבסיס לחישוביו, כאשר לפתחו של בית המשפט מונחת השאלה, האם היה רשאי השמאי המכריע לקחת בחשבון בחישוב שווי הקרקע בטרם כניסתה של התכנית המשביחה לתוקף מבנים שנבנו במקרקעין ושימוש שנעשה במקרקעין שאינם תואמים את ייעודה התכנוני באותה עת. השאלה, אילו נתונים יכולים לשמש כבסיס לחישוביו של שמאי מכריע בבואו להכריע בשאלת גובה ההשבחה, הינה שאלה משפטית, אשר ניתן לערער עליה. אין מדובר בשאלה, שהתשובה עליה אמורה לספק קביעה עובדתית למקרה קונקרטי. המדובר בשאלה, שהתשובה עליה האמורה לספק כלל משפטי, אותו ניתן ליישם גם במקרים אחרים. ממילא מדובר בשאלה משפטית, הניתנת לבחינה בערעור בפני בית משפט זה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית (להלן - התוספת השלישית) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק), בנוסחו החל במקרה זה.

לעניין זה ראה הדברים שנאמרו בע"א 266/97, מנהל מס שבח מקרקעין נ' וייסמן, פד"י נז(3)207, 217:

"אף עליי מקובל כי קשה להגדיר באופן מדויק מהותה של 'בעיה משפטית', ואין לנו אלא להסתפק ב'קווי הדרכה', עם זאת סבורה אני כי ראוי לחתור לאחידות במבחנים הבסיסיים שבעזרתם ניתן לאתר 'בעיה משפטית' לצורך הליכים שונים. היעדר אחידות בסיסית יוצר אי ^-ודאות, חוסר ביטחון וחוסר יציבות מקום שאלה דרושים. ראוי להעמיד כל מי העומד להגיש ערעור, וערעור מס בכלל זה, על מהותה של 'בעיה משפטית' על ^-מנת שידע לכלכל צעדיו לעניין הגשת ערעור מקום שניתן לערער בו על 'בעיה משפטית בלבד'. לצורך ענייננו אסתפק בכך שאומר כי כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על ^-פי חומר הראיות, הרי לפנינו בעיה משפטית".